招商蛇口稳健经营“多元并举”做中国领先的城市和园区综合开发运营服务商

房地产行业进入下半场,房企所比拼的不再仅仅是规模。考验着房企可持续发展潜力的维度有几个方面,其中重要的一点是对资金的把控能力,此外是“护城河有多宽”,这两个重要指标决定了企业在这个高烈度的竞争时代,能够走得有多远。

除多方征询意见之外,在深改细则落地前,股转还在推进相关技术准备。

在细则正式落地的“前夜”,股转公司正在向业内多方征求意见。第一财经记者从业内人士处了解到,近期股转持续进行细则正式发布前的准备工作,例如征询业内人士对交易制度、投资者适当性等细则的意见建议。

根据公告,本次交易完成后,合资公司将依托招商蛇口与前海投控在产业规划、制度创新、开发建设、运营管理等方面的成功经验和优势资源,加快片区开发建设、运营管理和产业引进,发挥产城融合效应,促进创新要素集聚,提升产业发展能级,落实国家“一带一路”倡议打造企业走出去门户基地,建设深港合作的平台载体。

12月13日,股转称将启动提高挂牌公司财务规范性专项行动,将对挂牌公司经营质量、信息披露质量和公司治理质量进行一次全面检阅。

融资能力和负债率是最能够看出一家房企底色的指标。招商蛇口2019年中期平均融资成本为4.91%,在行业中处于最低水平之一;截止上半年,公司净负债率为53%,也远低于行业均值99.62%。

实际上,2019年以来,招商蛇口围绕“前港-中区-后城”模式,对应邮轮、园区、社区三大业务,通过整合集团资源,结合城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级,持续打造和完善全生命周期产品体系,目前已呈现多元协同发展,遍地开花的趋势。

多份研报指出,招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高,具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的,资产价值有望进一步提升。公司前海土地整备及合资合作的完成,前海项目开发加速,将推动利润表和资产负债表的改善。此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚公司估值。

有精选层预期的个股仍是市场最为关注的标的,目前该类部分个股涨幅较大,引发市场对于其后市表现的关注。

专项行动将通过发布倡议、主题研讨等多种形式,邀请证监会相关部门、地方证监局的专家和挂牌公司、主办券商、会计师事务所代表共同参与,探讨挂牌公司财务基础的现状和问题,和提高挂牌公司财务规范性的具体措施。

有观点认为,相对A股IPO、一级市场定增而言,精选层IPO在估值、灵活性、融资后流动性等方面具有比较优势。

“创新层挂牌企业公开发行并进入精选层的工作,有望在2020年上半年实施。”隋强提到。

这标志着前海土地整备事宜在2019年上半年全面完成后,前海合资合作事宜亦顺利通过,至此,前海土地整备及合资合作项目圆满落地。

如今转型的成效已经初显。招商蛇口以“前港-中区-后城”独特的发展经营模式,旗下社区开发与运营、园区开发与运营以及邮轮业务三大板块协同发展。

个股方面,成大生物(831550.OC)、贝特瑞(835185.OC)、中建信息(834082.OC)等个股自10月底至今积累了较大涨幅。

据股转公司数据,截至12月13日,年内新三板挂牌公司累计成交金额达759.38亿元。做市交易热情继续提升。上周(12月9日至13日),新三板挂牌公司成交17.72亿元,较上周上涨15.06%,其中以做市方式成交8.56亿元,以集合竞争方式成交9.16亿元。

“积余”意为对存量资产的管理、运营及服务,招商积余的上市,不仅意味着中国A股市场上物业领域又一巨无霸的诞生,同时也承载了招商蛇口对布局存量资产管理、运营和服务的“大物业”领域未来莫大的期待和信心,招商积余未来将成为招商蛇口的转型发展新引擎。

新三板挂牌企业将有机会向新三板全部合格投资者发行股票,即业内称“小IPO”。较之A股,其募资比例、募资金额、募资对象较小。但新三板企业募资额度和范围、股权分散度有望由此增加。

但李冰提到,精选层IPO的后续推行仍需多方考量。“精选层有没有IPO?有的话可能会把价格推高不利于未来交易,没有的话又存在股东集中问题,也不便于交易。”

“目前创新层中有精选层预期的一些股票,现在涨幅已经很多了,向上的空间就比较小了。上了精选层可能涨幅不大。整个过程如果套利空间小的话,资金也没有兴趣参与。”新鼎资本董事长张驰对第一财经记者表示。

其实,为了盘活手中大量的存量资产,招商蛇口不仅将旗下物业资产借道中航善达实现在A股上市,此前还不断试水包括CMBS、ABS、ABN等在内的资产证券化手段,最引人瞩目的是,2019年12月10日,招商蛇口发起的招商局商业房托在港交所成功上市,这不仅创下了香港REITs市场冰封六年之后的首单IPO,更是首只由央企在香港上市的房地产投资信托基金,也为不动产金融开启了一种全新的思路。

“谈到的问题涉及到精选层门槛降幅,和降门槛之后的精选层交易便利性等。”一位参与意见讨论的私募机构人士李冰(化名)对记者表示。

精选层:门槛降幅和“小IPO”

招商蛇口直接或间接参与的邮轮母港及综合配套已布局深圳、厦门、上海、湛江、天津等沿海城市,并在积极拓展长江沿岸的内河游轮项目;另外,公司多元化发展板块业绩也有所上升。

但中期来看,园区的有效拓展将为社区板块提供充足的高价值土地储备,园区产业的聚集和基础设施的完善也将有效提高住宅产品价值,公司提前布局的邮轮业务将助力公司打造特色的邮轮母港,并增强获取城市综合体的能力,为社区板块储备优质的土地资源;而长期看,三大板块协作发展,交叉运营,不断拓宽公司在行业竞争中的护城河。

(本文不构成任何投资建议,相关信息披露内容以公司公告为准。投资者据此操作,风险自担。)

同时,从公司2019年半年报披露数据可以看出,截至上半年,招商蛇口园区开发与运营业务实现营收入40.08亿元,同比增长31.26%;毛利率为36.52%,同比增加6.51个百分点,而营收占比较2018年同期增加8.58个百分点至24.02%。

头部房企中,招商蛇口在培育新的业务增长点方面,是具有代表性的一家。自2015年12月30日吸收合并招商地产实现无先例重组上市以来,招商蛇口开始谋求战略转型,公司将自身定位于“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”,开始了顺应时代及自身寻求高质量发展的“综合发展”之路。

“主要是精选层的具体降幅,之前有多重意见反馈,存在博弈,比如是否需要和科创板对标?”李冰表示。

同时,对于新三板存量企业的质量把关也在持续进行。

不仅如此,招商蛇口的前海土地整备也已圆满落地,未来将为公司的业绩增长作出贡献。2019年12月30日晚,招商蛇口发布公告,招商蛇口2019年第四次临时股东大会审议通过《公司与深圳市前海开发投资控股有限公司共同增资深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司的方案》的议案,同意下属公司招商前海实业和前海投控共同增资深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司。

此外,招商蛇口也是积极拥抱资本市场的典范,2019年,招商蛇口在中国香港上市了房地产投资信托基金;同年,完成了对中航善达的并购重组,重组更名后的招商积余作为招商蛇口控股子公司正式在深交所上市。

在精选层“小IPO”方面,此前征求意见稿中明确,优化发行融资制度,按照挂牌公司不同发展阶段需求,构建多元化发行机制,改进现有定向发行制度,允许符合条件的创新层企业向不特定合格投资者公开发行股票。

在央企行列,招商蛇口是积极拥抱资本市场的典范,2019年也是招商蛇口收获颇丰的一年。2019年12月16日,招商蛇口正式完成对中航善达的并购重组,重组更名后的招商积余正式在深交所上市,为央企改革再添经典案例。

记者关注到,上周股转公司开展了集合竞价撮合频次调整和适当性差异化管理第二次全网测试,包括模拟T日日间交易和清算处理,以及T+1日日间交易三项测试内容。此前,股转公司已于11月30日组织各方市场参与者开展了第一次全网测试。

张驰说,部分精选层预期个股市盈率接近A股同行业个股。上了精选层之后如何进一步提高估值和流动性成为紧迫问题。

拥抱资本市场有望迎来利好

在创新层和精选层预期下,存量企业年报业绩被市场紧密关注。北京某中型券商新三板业务负责人此前对第一财经记者表示,目前团队正在遴选精选层项目,范围与此前市场预计的相比会小一些。而市值情况和年报数据是围绕“准精选层”企业的两大变动因素。

宏观经济压力下,招商蛇口仍然实现了稳健经营。1-11月,公司累计实现签约销售面积1013.46万平方米,同比增加42.42%;累计实现签约销售金额1970.47亿元,同比增加32.41%。

继中央经济工作会议首次直接提及新三板改革后,证监会、股转公司也针对改革发声。证监会副主席阎庆民表示,尽快把科创板经验运用到创业板和新三板。全国股转公司副总经理隋强公开表示,新三板改革的相关制度规则公开征求意见已经结束,规则有望近期落地发布。

如在长租公寓方面,截至2019年上半年,在精耕深圳市场的基础上,全面覆盖北京、上海、南京、杭州、武汉等15个城市,合计在全国布局2.5万间,管理规模总计约100万平方米;在大健康领域,从养老、医疗、健康管理等方面推进大健康业务,打造标杆项目,探索盈利模式。在大文创方面,初步形成了整体产业规划,文化教育方面确定了产业进入的思路与策略,国际学校项目持续推进,积极拓展公教合作等等。

股转公司表示,2019年年报编制披露工作即将开始,市场各方普遍关注、高度重视,有必要通过集中性的主题活动,传递提高财务信息质量的监管信号。

招商蛇口表示,公司始终坚持“质量第一、效益优先、规模适度”的战略原则,以综合发展模式,实现高质量可持续发展。要以定力、实力和耐心穿越行业周期,一方面要把目光放长远,发挥央企的责任和担当,积极响应国家战略规划,一方面也要稳健运营,为企业自身实现高质量可持续发展之路打造新引擎。

“重点收集制约挂牌公司财务规范性、影响财务信息质量的常见多发问题。”股转表示。

分析人士指出,从目前来看,招商蛇口正朝着转型目标稳健前行,虽然短期来看,社区开发与运营仍占公司业务收入的主要来源,而园区开发与运营业务是贡献稳定现金流的重要部分;邮轮产业建设与运营属于需要大量前期投入的新业务。

除具体投资标的外,记者了解到,目前业内较为关注精选层门槛降幅和精选层“小IPO”的推行预期。